È nuovo l’immobile che cambia tetto e muri

La distinzione serve per stabilire qual è – secondo le normative nazionali e regionali – il titolo abilitativo richiesto per avviare il cantiere, oppure per decidere quali sono le distanze minime da rispettare, oppure ancora per verificare gli standard urbanistici. Ma anche per decidere se un intervento può beneficiare della detrazione fiscale del 36% sul recupero edilizio. La distinzione è quella tra ristrutturazione e nuova costruzione, la cui definizione ha prodotto una lunga serie di pronunce dei giudici. Partendo dall’elenco ? non esaustivo ? contenuto nell’articolo 3, lettera e), del Dpr 380/2001, i giudici sono arrivati a diversificare la nuova costruzione rispetto agli altri interventi edilizi e a identificarla come qualunque opera, costruzione o installazione, anche non stabilmente infissa al suolo, che comporti una trasformazione permanente di un’area inedificata, oppure una modificazione quantitativamente non irrilevante di un’area già edificata. Di recente la Cassazione penale (sezione III, sentenza 35390/2010) è tornata a occuparsi della questione prendendo spunto da un intervento di recupero di un edificio rurale, ridotto a un rudere. Nel caso esaminato dai giudici, la distinzione è particolarmente importante, perché ? nella zona interessata dall’intervento ? lo strumento urbanistico non consente interventi di nuova costruzione, ma solo quelli di ristrutturazione edilizia. La sentenza conferma l’orientamento in base al quale la ristrutturazione edilizia richiede necessariamente la preesistenza di un fabbricato da ristrutturare, cioè di un organismo edilizio ancora individuabile, perché dotato delle murature perimetrali, di strutture orizzontali e di copertura. Senza questi elementi strutturali, non è possibile valutare l’esistenza e la consistenza dell’edificio da consolidare: di conseguenza, i ruderi vanno sempre considerati al pari di un’area non edificata e la ricostruzione effettuata su ruderi, pertanto, non costituisce ristrutturazione, ma nuova costruzione (si veda anche Cassazione penale, sezione III, sentenze 36542/2008 e 13492/2010, commentata sul Sole 24 Ore del 3 maggio scorso). A maggior ragione, gli interventi di restauro e risanamento conservativo presuppongono l’esistenza nel suo complesso di un fabbricato sul quale intervenire. Quindi, se durante l’esecuzione dei lavori le strutture portanti del manufatto vengono meno ? anche per un fatto accidentale e involontario come un crollo improvviso ? la loro riedificazione non può più rientrare nel concetto di restauro o di risanamento conservativo, poiché le opere edilizie in concreto eseguite (già con il gettito delle nuove fondazioni in calcestruzzo) determinano la realizzazione di un edificio diverso dal precedente. Indirizzi conformi vengono costantemente espressi anche dalla giurisprudenza amministrativa di primo grado e di appello. Di recente il Tar Sicilia (sede di Palermo, sezione III, 11114/2010) ha evidenziato come ciò che contraddistingue la ristrutturazione dalla nuova edificazione sia l’avvenuta trasformazione del territorio, attraverso una edificazione di cui si conservi la struttura fisica. In alternativa, si può avere ristrutturazione anche se la struttura fisica viene sostituita, ma in questo occorre che la ricostruzione sia, se non «fedele» ? termine espunto dall’attuale disciplina ? quanto meno rispettosa della volumetria e della sagoma della costruzione preesistente (nello stesso senso anche Consiglio di giustizia amministrativa, 481/2009; Consiglio di Stato, sezione V, 918/2008, 3452/2004 e 2142/2004; Tar Lombardia, Milano, sezione II, 5268/2009; Tar Campania-Napoli, sezione VIII, 4401/2009; Tar Friuli Venezia Giulia, 749/2007). Il Consiglio di giustizia amministrativa della Sicilia (sentenza 1200/2010) sottolinea inoltre come non possa essere qualificato come intervento di ristrutturazione mediante demolizione e ricostruzione di un edificio quello riguardante una porzione di fabbricato che sia stata demolita da molto tempo ? nel caso, negli anni 50 ? non sussistendo motivi tecnici in grado di giustificare tale ritardo. In tal caso, l’intervento edilizio dovrà essere assimilato a una nuova edificazione e potrà essere eseguito solo se ciò sia consentito dalle previsioni urbanistiche vigenti al momento in cui si intende realizzarlo.