Milano fissa i parametri: Pgt verso l’ok definitivo

Il piano di governo del territorio (Pgt) di Milano si avvia verso la definitiva approvazione. Entro il 14 febbraio il consiglio comunale dovrà deliberare, pena la decadenza del lavoro sin qui svolto. Il piano sostituisce il Prg del 1980 e, ai sensi della legge urbanistica lombarda 12/2005, si struttura in tre atti fondamentali: il documento di piano (il cosiddetto piano del sindaco che ha validità quadriennale e disciplina gli ambiti soggetti a trasformazione: vaste aree inedificate, sottourbanizzate o dismesse); il piano dei servizi (piano della città pubblica, che regola la realizzazione e la gestione dei servizi pubblici, di interesse pubblico e generale); il piano delle regole (atto che disciplina gli interventi sulla città consolidata). Il Pgt è definito dai suoi numeri: 250mila abitanti che in 20 anni dovrebbe attrarre; 20mila nuove abitazioni per le fasce deboli; 6 linee metropolitane che assieme alla circle line e al potenziamento del passante incrementeranno i trasporti; 48 milioni (di cui 16 esistenti) i metri quadri di aree a verde pubblico che, assieme all’acquisizione di 40 milioni di mq di aree agricole da sottrarre alla speculazione, bilanceranno la densificazione delle aree già urbanizzate (gli indici delle aree edificabili passano da 0,65 mq/mq a 1 mq/mq, con punte di 1,57 e 2,77) e lo sviluppo dei 28 ambiti di trasformazione (suddivisi in ambiti di trasformazione urbana, periurbana e di interesse pubblico generale) comunque localizzate in aree per la maggior parte dismesse o da riqualificare. Si tratta di uno strumento innovativo, che affronta su scala metropolitana i temi dell’urbanistica contemporanea. La perequazione urbanistica, la libertà delle destinazioni d’uso, la densificazione delle zone già urbanizzate, l’attenzione al social housing e all’efficienza energetica sono le note salienti del nuovo strumento. In termini generali, quanto alla perequazione, il tentativo di rendere indifferente la destinazione urbanistica dei terreni, assegnando un indice edificatorio tanto alle aree destinate all’edilizia privata, quanto a quelle vincolate a servizi pubblici o di interesse pubblico. vanta ormai una notevole esperienza. I primi piani perequati in Italia hanno più di venti anni, ma tuttora manca una specifica disciplina statale (la legge urbanistica resta la n. 1150 del 1942, aggiornata negli anni ’60), la legislazione regionale è disomogenea e le decisioni della magistratura amministrativa sono contraddittorie (emblematico è il caso del Prg di Roma salvato dal Consiglio di Stato dopo che il Tar Lazio l’aveva annullato per la mancanza di una legge che legittimasse i meccanismi perequativi previsti). Tramite la perequazione Milano intende tra l’altro acquisire gran parte della aree del Parco Sud (circa 42 milioni di mq) i cui diritti edificatori atterreranno nella città consolidata densificando il tessuto urbano. L’assenza di previsioni fiscali che agevolino le transazioni finalizzate a far pervenire gratuitamente al comune le aree di decollo dei diritti volumetrici in perequazione purtroppo ostacola la costituzione del “mercato delle volumetrie”, che il Pgt mira a rendere trasparente istituendo una apposita borsa (coordinata da un soggetto a maggioranza pubblica) e nel quale potrebbero operare i fondi comuni di investimento per la raccolta e la riallocazione dei diritti volumetrici liberati dalle aree a servizi. L’indifferenza delle destinazioni d’uso e la densificazione edilizia rappresentano poi una scelta ben presente a livello internazionale, ma innovativa per l’urbanistica italiana. La volontà di ridurre il sacrificio delle aree non urbanizzate, radunando su quelle già edificate le volumetrie aggiuntive utili a soddisfare le necessità abitative, infrastrutturali e di servizio, è attuata consentendo sempre il mantenimento delle volumetrie esistenti (anche mediante la demolizione e la ricostruzione infedele dei fabbricati), disciplinandone l’incremento attraverso il meccanismo perequativo e riconoscendo la facoltà di insediarvi tutte le destinazioni d’uso (senza rapporti predefiniti o usi esclusivi) per agevolare la rigenerazione urbana nel rispetto della compatibilità ambientale. La necessità di agevolare l’accesso alla casa ai soggetti deboli è infine perseguita attraverso meccanismi premiali, che consentono l’incremento della volumetria edificabile mediante una significativa compenetrazione di iniziative pubbliche e private. All’economic suasion è affidato anche il raggiungimento di elevati livelli di efficienza energetica cui consegue l’edificazione di volumetrie aggiuntive.