L’edilizia libera guadagna spazio

All’insegna della semplificazione, la disciplina dei titoli edilizi cambia ancora nello sforzo di agevolare la ripresa economica. In sede di conversione del decreto legge 83/2012 (da parte della legge 134) sono stati ulteriormente modificati l’iter per il rilascio del permesso di costruire e il novero degli interventi realizzabili con comunicazione di inizio attività (Cia), ai sensi dell’articolo 6 del Testo unico in materia edilizia, Dpr 380/2001. Per quanto attiene al permesso di costruire, è ora previsto che se entro 60 giorni dalla presentazione della domanda non siano intervenuti gli assensi eventualmente necessari da parte delle altre amministrazioni (o se sia intervenuto il dissenso di una o più amministrazioni), il responsabile dello sportello unico indica una conferenza di servizi.
In tema di Cia, sono invece state assoggettate a comunicazione anche le «modifiche interne di carattere edilizio sulla superficie coperta dei fabbricati adibiti ad esercizio d’impresa, ovvero le modifiche della destinazione d’uso dei locali adibiti ad esercizio d’impresa».
Anche per queste opere, così come per gli interventi di manutenzione straordinaria, l’interessato, insieme alla comunicazione, dovrà però trasmettere i dati dell’impresa e una relazione tecnica che attesti la conformità agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi, oltre a una dichiarazione riguardo alla non necessità di titolo abilitativo.
La riforma si pone del solco delle precedenti che hanno complessivamente delineato cinque distinti modelli abilitativi, ciascuno corrispondente a determinate categorie di interventi edilizi:
el’attività edilizia libera, attuabile senza alcuna formalità;
rl’attività soggetta a Cia (asseverata in caso di manutenzione straordinaria e modifiche interne o funzionali a fabbricati d’impresa), realizzabile previa comunicazione;
tl’attività soggetta a segnalazione certificata di inizio attività (Scia), anch’essa eseguibile contestualmente alla presentazione della prevista documentazione e soggetta ad eventuale inibitoria comunale entro 30 giorni;
ul’attività soggetta a denuncia di inizio attività (Dia), realizzabile decorsi 30 giorni dalla presentazione del relativo modello;
ile opere subordinate a rilascio di permesso di costruire, espresso o ottenuto mediante silenzio-assenso.
Nel novero dell’attività edilizia libera ricadono la manutenzione ordinaria, gli interventi per l’eliminazione di barriere architettoniche che non alterino la sagoma dell’edificio, le opere temporanee per ricerca nel sottosuolo, i movimenti di terra pertinenti all’attività agricola e le pratiche agro-silvo-pastorali ed, infine, le serre mobili stagionali, non in muratura.
Sono, invece, soggetti a Cia gli interventi di manutenzione straordinaria (sempre che non riguardino parti strutturali, non comportino aumento delle unità immobiliari e non implichino incremento dei parametri urbanistici); le opere per esigenze contingenti (destinate ad esser rimosse comunque entro novanta giorni); le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni; l’installazione di pannelli solari, fotovoltaici, al di fuori delle zona omogenee A); le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali ed infine, come visto, le modifiche edilizie interne e quelle funzionali dei fabbricati adibiti ad esercizio d’impresa.
Il rilascio del permesso di costruire permane per le attività edilizie più rilevanti ed, in particolare per:
e interventi di nuova costruzione;
rinterventi di ristrutturazione urbanistica;
tinterventi di ristrutturazione edilizia “maggiori”, cioè che portino a un organismo edilizio diverso dal precedente e che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici, o che – solo per gli immobili compresi nelle zone A (centri storici) – comportino cambi d’uso.
Infine, quali modelli residuali restano la Scia e la Dia. La Scia è prevista in relazione agli interventi non qualificabili né come attività edilizia libera, né come attività soggetta a permesso di costruire oa Cia (come, ad esempio, per gli interventi di restauro o di risanamento conservativo e le ristrutturazioni cosiddette “minori”) e per le varianti a permessi di costruire che non incidano sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, non modifichino la destinazione d’uso e la categoria edilizia, non alterino la sagoma e non violino le prescrizioni del permesso di costruire.
La Dia è ancora prevista (come chiarito all’articolo 5, comma 2, lettera c) del Dl 70/2011) nelle fattispecie in cui essa si configuri quale alternativa al permesso di costruire – la cosiddetta Super-Dia – cioè relativamente alle ristrutturazioni edilizie maggiori, agli interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica disciplinati da piani attuativi con precise disposizioni plano-volumetriche e per le nuove costruzioni in esecuzione di strumenti urbanistici generali recanti precise disposizioni plano-volumetriche. Rimangono altresì soggetti a Dia, gli interventi per i quali tale strumento sia stato previsto dalle Regioni in base all’articolo 22, comma 4 del Testo unico dell’edilizia.
Un’altra novità (si veda l’articolo a fianco in basso) è l’estensione alla Dia del principio di “autocertificazione” già previsto con l’introduzione della Scia. Il Governo, in particolare, rilevando che le leggi regionali prevedono per analoghi interventi Dia o Scia in termini spesso confusi e alternativi, ha espressamente inteso rimettere ordine quantomeno procedimentale, dettando regole di semplificazione analoghe.

ATTIVITÀ EDILIZIA LIBERA
DETTAGLIO DELLE OPERE

eManutenzione ordinaria (ad esempio, tinteggiatura pareti)
rInterventi contro le barriere architettoniche senza rampe o ascensori esterni o manufatti che alterino la sagoma dell’edificio
tOpere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo fuori dai centri abitati, esclusa la ricerca di idrocarburi
uMovimenti terra e serre mobili stagionali per l’agricoltura senza strutture in muratura

ITER DA SEGUIRE
eL’attività è libera, senza necessità di alcun titolo abilitativo
r Vanno rispettate le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali e le altre normative di settore che incidono sulla disciplina dell’attività edilizia: norme antisismiche, norme di sicurezza, norme antincendio, norme igienico-sanitarie, norme relative all’efficienza energetica, disposizioni contenute nel Codice dei beni culturali e del paesaggio (Dlgs 42/2004)

COMUNICAZIONE DI INIZIO ATTIVITÀ «SEMPLICE»
e Opere per esigenze contingenti e temporanee, da rimuovere entro 90 giorni (ad esempio, prefabbricato per attrezzi)
r Pavimentazione e finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, entro l’indice di permeabilità se stabilito dal Comune, comprese intercapedini interrate
t Installazione di pannelli solari, fotovoltaici, a servizio degli edifici, al di fuori dei centri storici (zona A, Dm 1444/1968)
u Aree ludiche senza fini di lucro ed elementi di arredo esterni
eLe opere possono essere eseguite, previa comunicazione dell’inizio dei lavori da parte dell’interessato al Comune – anche per via telematica – senza necessità di titolo abilitativo
rVanno rispettate le prescrizioni comunali e le altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia (vedi la casella precedente)

COMUNICAZIONE DI INIZIO ATTIVITÀ «ASSEVERATA»
e Manutenzione straordinaria, compresa l’apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che:
8non riguardi le parti strutturali dell’edificio,
8non aumenti il numero delle unità immobiliari,
8non implichi incremento dei parametri urbanistici;
r Modifiche interne di carattere edilizio sulla superficie coperta dei fabbricati adibiti a esercizio d’impresa, o modifiche della destinazione d’uso dei locali adibiti a esercizio d’impresa
eL’interessato, insieme alla comunicazione di inizio dei lavori, trasmette al Comune:
8i dati identificativi dell’impresa che esegue i lavori;
8una relazione tecnica con data certa e corredata degli opportuni elaborati progettuali, firmata da un tecnico abilitato
rIl tecnico dichiara di non avere rapporti di dipendenza con l’impresa né con il committente e assevera, sotto la propria responsabilità, che i lavori sono a norma
tPer i soli interventi di cui al punto r, sono trasmesse le dichiarazioni di conformità da parte dell’Agenzia per le imprese relative alla sussistenza dei requisiti e dei presupposti previsti

SCIA (SEGNALAZIONE CERTIFICATA DI INIZIO ATTIVITÀ)
e Interventi che non rientrano tra quelli soggetti a permesso di costruire o a comunicazione di inizio lavori, né tra quelli in attività edilizia libera (ad esempio, interventi di restauro o risanamento conservativo, cambi di destinazione d’uso funzionale, manutenzione straordinaria che interessa parti strutturali)
r Varianti a permessi di costruire che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non modificano la destinazione d’uso e la categoria edilizia, non alterano la sagoma dell’edificio e non violano le eventuali prescrizioni contenute nel permesso di costruire
eL’attività è soggetta a Scia e può essere iniziata il giorno della sua presentazione
rSono esclusi i casi in cui ci sono vincoli ambientali, paesaggistici o culturali o alla tutela di interessi prioritari
tLa Scia è corredata dai necessari elaborati. L’acquisizione di atti o pareri di organi o enti, o le verifiche preventive, sono sostituite da autocertificazioni, attestazioni e asseverazioni
uIn caso di accertata carenza dei requisiti e dei presupposti, entro 30 giorni dal ricevimento della Scia, l’amministrazione vieta la prosecuzione dell’attività e ordina la rimozione dei suoi eventuali effetti dannosi, salvo che – se possibile – l’interessato renda le opere conformi alla normativa vigente entro un termine fissato dall’amministrazione (minimo 30 giorni)
i È fatto salvo il potere di autotutela dell’amministrazione

DIA (DENUNCIA DI INIZIO ATTIVITÀ)
e Interventi di ristrutturazione edilizia che portino a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici, o che – solo per gli immobili nelle zone A – comportino cambi d’uso
r Interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica qualora siano disciplinati da piani attuativi comunque denominati, compresi gli accordi negoziali con valore di piano attuativo, che contengano precise disposizioni, la cui sussistenza sia stata esplicitamente dichiarata dal Comune
t Interventi di nuova costruzione qualora siano in diretta esecuzione di strumenti urbanistici generali contenenti precise disposizioni plano-volumetriche
u Interventi per i quali le Regioni abbiano indicato la possibilità di ricorso alla Dia in alternativa o in sostituzione al permesso di costruire
e La Dia va presentata allo sportello unico. I lavori possono iniziare 30 giorni dopo
r L’acquisizione di atti o pareri di organi o enti appositi, o l’esecuzione di verifiche preventive, è sostituita da autocertificazioni, attestazioni e asseverazioni
t Se ci sono vincoli ambientali, paesaggistici o culturali e atti rilasciati dalle amministrazioni preposte alla difesa di interessi prioritari:
8 se l’immobile è sottoposto a un vincolo tutelato dal Comune, il termine di 30 giorni parte dal rilascio dell’assenso, e se l’atto non è favorevole la Dia è senza effetto;
8 se la tutela non compete al Comune e il parere favorevole non è già allegato alla Dia, lo sportello comunale convoca una conferenza di servizi. Il termine di 30 giorni decorre dall’esito della conferenza. In caso di esito non favorevole, la Dia è priva di effetti
u Il responsabile, se entro 30 giorni riscontra l’assenza di una o più delle condizioni stabilite,ordina di non effettuare i lavori