L’abuso «aiuta» la casa fantasma

Un intreccio di norme renderà più difficile l’attribuzione delle rendite catastali alle case fantasma, che cominceranno ad arrivare tra poche settimane. Ma non è il solo ostacolo da affrontare per l’agenzia del Territorio: bisognerà anche affrontare i ricorsi di chi cercherà di dimostrare che l’immobile non deve essere accatastato per una serie di ragioni. Il primo aspetto da considerare è contenuto nella norma catastale di base: il Rdl 652/1939, che all’articolo 28 indica, per le nuove costruzioni, che i fabbricati vanno dichiarati entro 30 giorni dal momento in cui sono divenuti «abitabili o servibili all’uso cui sono destinati», anche se esenti dai tributi immobiliari. Ma cosa significa «abitabile o servibile»? In realtà i concetti sono legati a quelli della normativa edilizia. L’articolo 23, comma 7 del Dpr 380/2001 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia), al comma 7 spiega che, ultimato l’intervento, il progettista o un tecnico abilitato rilascia un certificato di collaudo finale, che va presentato allo sportello unico (comunale), con il quale si attesta la conformità dell’opera al progetto presentato con la denuncia di inizio attività. Contestualmente presenta ricevuta dell’avvenuta presentazione della variazione catastale conseguente alle opere realizzate, ovvero dichiarazione che le stesse non hanno comportato modificazione del classamento. Pertanto, ad attestare la conformità delle opere al progetto edilizio, è il certificato di collaudo del progettista, di norma anche direttore dei lavori, ma la licenza di agibilità ufficiale del Comune viene rilasciata solo dopo la denuncia al catasto, presentabile quando l’immobile con l’allacciamento ai servizi pubblici urbani (luce, acqua, gas, telefono, fognatura), diviene appunto abitabile o servibile all’uso cui è destinato, come indicato dall’articolo 28 del Rdl 652/39. Nel concreto, però, gli immobili per i quali sta per scatenarsi la tempesta catastale, fatta di centinaia di migliaia di accessi, sono molto spesso privi di qualsiasi certificato di collaudo, e quindi, di fatto non sono ancora ufficialmente abitabili o servibili. Perché sono stati edificati semplicemente senza concessione, licenza o permesso di costruire. E quindi sfuggono al meccanismo previsto dalla normativa. I proprietari, ben consapevoli della situazione, quando riceveranno la rendita presunta (anche se la notifica avverrà con affissione all’albo pretorio del comune in cui si trova l’immobile) potranno regolarizzare urbanisticamente l’immobile, sempre che questo sia possibile e l’unica violazione sia stata l’omessa richiesta di titolo abilitativo al Comune, che l’avrebbe concesso senza problemi. A questo punto ci sarà il collaudo, la presentazione in Comune del documento e la contestuale denuncia al catasto per ottenere la rendita definitiva. Ma se si tratta, invece, di un vero e proprio abuso edilizio (come è probabile che sia nella maggior parte dei casi) non sarà possibile ottenere nessun certificato di collaudo né presentare alcuna denuncia. Il proprietario avrà, quindi, gioco facile, presentando al Territorio un’istanza per la sospensione della rendita presunta, nel quale dichiarerà che l’immobile non è abitabile né servibile. E l’agenzia avrà in mano armi spuntate, dato che se chiederà chiarimenti in Comune la risposta sarà che sì, effettivamente, non ci sono collaudi relativi a quell’immobile. La conseguenza necessaria sarà quindi l’iscrizione alla categoria F e la sospensione dell’efficacia della rendita presunta. E niente tasse. La possibilità che resta al Territorio è quella delle utenze: il proprietario potrebbe essere incastrato con la prova che invece luce e acqua sono state ufficialmente collegate alla sua proprietà. Ma naturalmente questi fatti vanno dimostrati. Vero è che la legge 225/2011 scarica sul proprietario la prova della diversa decorrenza dell’obbligo di accatastamento, ma in sede di giudizio è chiaro che sarebbe l’agenzia a dover provare l’esistenza delle utenze. Cosa non semplice, se le utenze risultano intestate ad altri e l’indirizzo non è facilmente individuabile, come spesso accade fuori dai centri urbani. Ecco, quindi, il punto debole che deriva dall’intreccio di norme concepite per costruzioni regolari e situazioni concrete che invece non lo sono affatto. Perché tutto questo minaccia di rallentare di parecchio, con contenziosi-melina, l’attribuzione della rendita. Il problema edilizio, certo, verrà necessariamente alla luce e il rischio demolizione si farà concreto e il Comune segnalerà alla magistratura l’abuso. Ma il risultato sarà che, dopo anni, il proprietario perderà interesse a mettersi in regola e all’ultimo, staccati luce e gas, dimostrerà facilmente la non abitabilità. E la conseguente non imponibilità fiscale.