Imu pronta all’esordio tra prima casa, aliquote e nuove rendite

Alzi la mano chi non ha ancora cercato la rendita catastale della propria casa, rovistando tra rogiti, visure e vecchi bollettini Ici. Il ritorno delle tasse sull’abitazione principale – sotto forma di Imu, a partire dal 1° gennaio 2012 – impone a tutti i proprietari di farsi i primi conti, in attesa di conoscere le aliquote e le eventuali agevolazioni che saranno stabilite dai singoli Comuni.
L’aliquota ordinaria fissata dal decreto salva-Italia è lo 0,76% e si applica su un valore catastale maggiorato mediamente del 60 per cento. Ma il prelievo diventa più leggero per le prime case, perché l’aliquota scende allo 0,4% e c’è una detrazione di 200 euro. Inoltre, con l’emendamento approvato in sede di conversione del Dl 201/2011 (e ancora in attesa del varo definitivo del Parlamento) viene introdotta una maggiorazione di detrazione, pari a 50 euro per ogni figlio convivente di età non superiore a 26 anni, con un tetto massimo di 400 euro.
Questo significa che, ad esempio, una famiglia con due figli di 10 e 12 anni, per un alloggio-tipo con una rendita catastale di 800 euro, pagherà 237,60 euro di Imu (i dettagli del procedimento di calcolo sono riportati nel grafico a destra). Questa stessa famiglia, senza lo sconto per i bambini, pagherebbe 337,60 euro.

Si allarga l’area a Imu zero
Di fatto, il bonus per i figli allarga il numero delle prime case che hanno un’Imu pari a zero. Con la sola detrazione di 200 euro, infatti, sono esenti dall’imposta sull’abitazione principale le unità immobiliari con una rendita catastale (non ancora rivalutata del 5%) minore o uguale a 297,62 euro. Con un figlio, l’asticella si alza a 372,03 euro, con due figli a 446,43 euro e con tre a 520,84 euro. Tutto questo facendo riferimento all’aliquota base dello 0,4 per cento. Non bisogna dimenticare, però, che i Comuni possono variarla dello 0,2% in più o in meno. E sempre i Comuni potranno anche elevare la detrazione, fino al totale azzeramento dell’imposta. In quest’ultima ipotesi, però, l’aliquota relativa agli immobili a disposizione – come le seconde case – non potrà essere superiore allo 0,76% fissato a livello nazionale per i fabbricati diversi dalla prima casa (rispetto a questa aliquota ordinaria, infatti, il margine di manovra dei sindaci è dello 0,3% in più o in meno).

Detrazioni e assimilazioni
Non è molto chiaro come si deve suddividere la maggiorazione della detrazione per figli conviventi, in presenza di più contitolari. La regola ordinaria è la suddivisione in parti uguali a prescindere dalle quote di possesso. Occorrerà tuttavia stabilire se questa regola vale sempre per la maggiorazione, anche quando uno dei titolari non sia il genitore del figlio che dà diritto alla stessa. Per l’Imu, peraltro, la nozione di abitazione principale è più ristretta rispetto a quella che valeva ai fini dell’esenzione Ici. È indispensabile, infatti, che nell’immobile il contribuente dimori abitualmente e abbia nel contempo la residenza anagrafica. Deve inoltre trattarsi di un’unica unità immobiliare iscritta in catasto o iscrivibile come tale. In linea di principio, dunque, in presenza di due unità autonomamente accatastate l’abitazione principale può essere solo una delle due. Le pertinenze tassate come la prima casa, inoltre, possono essere al massimo una per ogni categoria catastale C/2 (magazzini), C/6 (autorimesse) e C/7 (tettoie), senza alcun potere comunale sul punto.
Sono inoltre molto limitati i casi delle unità “assimilate” all’abitazione principale. Scompare innanzitutto la fattispecie della casa concessa in uso gratuito a parenti, prevista in molti regolamenti comunali. L’unica ipotesi di assimilazione regolamentare resta quella riferita all’immobile non locato, posseduto da anziani o disabili residenti in istituti di ricovero. In questa eventualità, l’assimilazione vale sia ai fini dell’aliquota che della detrazione. Ci sono poi pochi casi di assimilazione per legge. Gli immobili degli Iacp (case popolari), regolarmente assegnati, e quelli delle cooperative a proprietà indivisa, adibiti ad abitazione principale dei soci, sono equiparati ai soli fini della detrazione. L’ex casa coniugale assegnata al coniuge separato o divorziato è assimilata invece pienamente all’abitazione principale, se il coniuge titolare e non assegnatario non possiede altre case nello stesso comune. Nelle dichiarazioni dei redditi relative al 2009, le case indicate come abitazione principale erano 19,7 milioni, mentre i contribuenti che hanno riportato la deduzione in Unico e nel 730 erano solo 16,8 milioni. Come dire che la stessa persona ha più di una prima casa. Un fenomeno che ora dovrebbe attenuarsi.

Sconti difficili per i Comuni
L’altra grande novità dell’Imu riguarda la tassazione dei fabbricati rurali, da sempre esenti dai tributi comunali. Le unità abitative rurali, se abitazioni principali, saranno tassate allo stesso modo. Per i fabbricati strumentali, invece, è prevista una aliquota ridotta dello 0,2%, che i Comuni possono solo diminuire fino allo 0,1 per cento. Inoltre, c’è l’obbligo imposto in sede di emendamento di accatastare tutti i fabbricati rurali entro il 30 novembre 2012. Al di là di questi aspetti, l’incognita principale dell’Imu è rappresentata dalle decisioni comunali in tema di aliquote. Peserà non poco la circostanza che la metà del gettito relativo agli immobili diversi dalle abitazioni principali e dai fabbricati rurali strumentali, calcolato all’aliquota base, spetti allo Stato. Per intenderci, se il gettito teorico derivante dall’applicazione delle aliquote nazionali è 100, all’Erario spetterà sempre 50, anche se il Comune dovesse deliberare – e applicare – aliquote ridotte che portano il gettito effettivo a 80. In pratica, gli eventuali sconti sull’Imu peseranno interamente sulle casse comunali, e questo rischia di pregiudicare l’adozione di aliquote ridotte fino allo 0,4%, espressamente previste per gli immobili d’impresa e per i fabbricati locati.