Il piano di governo a Milano liberalizza le destinazioni d’uso

Il comune di Milano ha adottato il proprio Piano di governo del territorio (Pgt), lo strumento urbanistico che sostituisce il Piano regolatore (Prg) vigente dal 1980. Il Pgt (di cui Il Sole 24 Ore si è occupato anche nell’edizione di giovedì 15 luglio) è uno strumento tutto nuovo, attuativo della legge regionale lombarda 12/2005 e dunque strutturato nei tre documenti fondamentali del documento di piano (il cosiddetto piano del sindaco che disciplina gli ambiti soggetti a trasformazione: vaste aree inedificate, sottourbanizzate o dismesse), del piano dei servizi (il piano della città pubblica, che regola la realizzazione e la gestione dei servizi pubblici, di interesse pubblico e generale) e del piano delle regole (l’atto che disciplina gli interventi sulla città consolidata). Il Pgt non è ancora vigente; per diventarlo dovrà essere seguita la procedura che l’articolo 13 della legge 12/2005 impone sia terminata entro 240 giorni complessivi, sotto pena di decadenza degli atti assunti (cioè della tanto agognata adozione). In particolare, entro 90 giorni dall’adozione (cioè dal 14 luglio), gli atti costituenti il Pgt vengono depositati nella segreteria comunale per 30 giorni consecutivi. Nei successivi 30 giorni è possibile presentare osservazioni. Entro 90 giorni, decorrenti dalla scadenza del termine per presentare le osservazioni, a pena di inefficacia degli atti assunti, il consiglio comunale decide sulle stesse e approva il Pgt. Dal deposito del Pgt in segreteria decorrono altresì rispettivamente 60 giorni entro cui l’Asl e l’Arpa possono formulare osservazioni sugli aspetti igienici, sanitari e ambientali, e 120 giorni entro cui la Provincia valuta la compatibilità del documento di piano con il proprio piano territoriale (Ptcp). Calendario alla mano, mettendo in fila tutti i termini fissati dalla legge, il Pgt di Milano dovrebbe entrare in vigore per il mese di marzo 2011. Fino ad allora, comunque, le previsioni del nuovo piano non sono lettera morta. Nel periodo intercorrente tra l’adozione e la pubblicazione dell’avviso di approvazione degli atti di Pgt, si applicano le cosiddette misure di salvaguardia per cui potranno essere attuati solo gli interventi edilizi che siano conformi sia al Prg che al Pgt. Resta comunque salva la possibilità di eseguire gli interventi per cui si sia ottenuto il titolo edilizio o siano scaduti i termini della Dia (la denuncia di inizio attività) prima dell’adozione del Pgt, dato che l’articolo 15, comma 4, del Dpr 380/2001 (testo unico dell’edilizia), per cui il permesso di costruire (o la Dia) decade con l’entrata in vigore di contrastanti previsioni urbanistiche, si applica solo con riferimento all’approvazione del Pgt e, comunque, salvo che i lavori siano già iniziati e vengano completati entro il termine di tre anni dalla data d’inizio. La libertà delle destinazioni d’uso e la perequazione urbanistica sono tra le innovazioni più interessanti del piano di governo del territorio che Milano sta per adottare. Secondo l’articolo 5 del piano delle regole, «le destinazioni d’uso sono liberamente insediabili, senza alcuna esclusione e senza una distinzione ed un rapporto percentuale predefinito». Fatta eccezione per l’uso commerciale (per cui vigono norme particolari), nei fabbricati esistenti e in quelli di nuova edificazione sarà insediabile ogni funzione, anche sostituendo la residenza al produttivo (intervento vietato dal vigente Prg), gli uffici alla residenza o viceversa, e senza dovere rispettare alcun mix funzionale assegnato o preesistente. Il cambio di destinazione d’uso non è tuttavia gratuito. A parte il pagamento dell’ordinario contributo di costruzione ove dovuto, ai sensi dell’articolo 9 del piano dei servizi l’introduzione con opere della funzione residenziale al posto di quella produttiva dà luogo alla corresponsione di una dotazione di servizi pari al 100% della Slp (superficie lorda di pavimento) insediata, eventualmente attraverso la monetizzazione (in media 300 euro a metro quadrato) delle aree che non fosse possibile cedere al comune. Quanto alla perequazione urbanistica, in sintesi, il Pgt assegna a tutto il territorio comunale medesimi indici di edificabilità mediante i quali i proprietari, indipendentemente dalla specifica destinazione della loro area, partecipano alla capacità edificatoria riconosciuta complessivamente dal piano stesso, cedendo gratuitamente al Comune le aree a servizi. Si sviluppa così un rapporto triangolare, per cui il proprietario di un’area destinata a verde (area di decollo della volumetria) la cede gratuitamente al comune, vendendone la Slp prodotta dall’indice di edificabilità teorica al proprietario di un’area destinata all’edificazione (area di atterraggio) che, così, potrà incrementare la Slp comunque realizzabile sulla sua area, applicando il medesimo indice attribuito al primo soggetto.