Dai vani ai metri nelle microzone

Nella sintesi dedicata alla riforma del catasto sembra che venga superata l’impostazione data dal Nuovo catasto edilizio urbano (Nceu) istituito dal Rdl 562/39, basato sulle categorie dei fabbricati e classi di merito per ognuna di esse, per avviare un sistema basato invece su funzioni statistiche, che mettano in relazione il valore di mercato e il relativo reddito alla localizzazione e alle caratteristiche edilizie.
Premesso che a seguito dell’approvazione del Dpr 138/98, con l’articolo 3, comma 3 allegato C, sono state definite le norme relative al calcolo delle superfici catastali (si veda qui sotto), la riforma dovrebbe prevedere tre fasi: la prima riguarda la nascita di una serie di microzone catastali omogenee per tipologia di edifici, per epoca di costruzione, per dotazioni collegamenti e servizi pubblici, poco più grandi di un quartiere, che sono già state individuate dall’agenzia del Territorio, con la collaborazione dei Comuni, nei primi anni 2000. Per esempio, a Milano le microzone sono risultate 59, a Torino 40, a Venezia 59, a Roma 357, a Napoli 73, eccetera.
Nel frattempo, l’Osservatorio del mercato immobiliare (Omi), gestito dall’Agenzia in collaborazione col la Fiaip (agenti immobiliari), Scenari Immobiliari, Caam (mediatori milanesi), Tecnocasa, Nomisma, Cresme, eccetera, ha continuato a monitorare e registrare l’andamento del mercato e le relative quotazioni semestrali nelle microzone, utilizzando le norme per il calcolo delle superfici dettate dal Dpr 138/98.
Resta ora da attuare la seconda fase, che prevede di determinare i valori medi unitari per ogni tipologia di immobili nelle singole microzone. A questi valori dovranno essere comparati tutti gli altri simili, per mezzo di coefficienti correttivi del valore unitario (una trentina circa), in base ai quali, utilizzando un algoritmo, si ottengono i valori unitari al metro quadrato relativi ad ogni unità immobiliare, che saranno applicati alla superficie catastale dell’unità stessa, ottenendo così il valore catastale ‘patrimoniale’ dell’immobile.
Ottenuto il valore catastale, parte la terza fase, per ricavare le rendite, applicando i tassi di redditività in precedenza calcolati per la zona, al netto delle spese di ammortamento, amministrazione, assicurazione, straordinaria manutenzione, sfitto e inesigibilità, come del resto previsto dal Regolamento vigente, il Dpr 1142/49.