Catasto, attestazioni dai tecnici

In caso di compravendita di un immobile, l’attestazione della rispondenza dei dati catastali del bene a quelli reali potrà essere fatta direttamente dai proprietari oppure avvalendosi di un professionista tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale (tra questi, architetti, ingegneri e geometri). Questa è l’intervento più interessante, che potrebbe essere introdotto nella manovra correttiva, di cui al dl 31/05/2010 n. 78, con l’approvazione di un emendamento al provvedimento del Presidente della commissione bilancio del Senato, Antonio Azzollini. Preliminarmente si rende necessario evidenziare che, tra gli emendamenti all’art. 19, della manovra correttiva citata, si rileva l’inserimento in più punti che le regole, anche tecniche e per quanto concerne lo scambio dei dati catastali tra Comuni e Territorio, devono essere concordate tra l’agenzia e la Conferenza stato-città. Sanatoria. Per quanto concerne la sanatoria, di cui al comma 9, dell’articolo 19, dl 78/2010, dei proprietari e dei titolari di diritti reali su immobili che hanno determinato una variazione della consistenza o una diversa destinazione non indicata in catasto delle medesime costruzioni, resta ferma la data del 31 dicembre prossimo per la regolarizzazione e, altrettanto ferma, la procedura inerente all’accatastamento, di cui al comma 336, art. 1, legge 311/2004 dei fabbricati rurali che hanno perduto i requisiti e degli immobili, in costruzione o in corso di definizione, che siano divenuti abitabili o servibili ai fini della propria destinazione d’uso. In caso di omissione della regolarizzazione degli immobili mai denunciati o difformi, rispetto ai dati presenti in catasto, scatta la procedura automatica di surroga forzosa a cura del Territorio, con addebito totale dei costi a carico dei proprietari (o titolari dei diritti reali), oltre all’applicazione delle sanzioni in misura pari a 258 euro, per le violazioni di minore importanza e di euro 2.066, per quelle più gravi. Conformità. Sul punto si è scatenata una vera e propria bagarre, stante la portata invasiva delle disposizioni contenute nel comma 14, del richiamato art. 19 della manovra correttiva, che determinano la nullità dell’atto di compravendita, in assenza della dichiarazione dei proprietari degli immobili della conformità dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto. Il notariato è già intervenuto a definire il concetto e la portata della dichiarazione (ItaliaOggi, 30/6/2010), nonché per evidenziare l’ampia portata e la reale difficoltà operativa nell’applicazione delle disposizioni richiamate, anche per il semplice fatto che i proprietari non sono in possesso, generalmente, di quelle conoscenze tecniche necessarie alla verifica della conformità o alla rilevazione di difformità. La prima novità riguarda l’esclusione di tale operatività per la costituzione e lo scioglimento dei diritti reali di garanzia (ipoteca in primis), permanendo l’obbligo solo per gli altri trasferimenti (proprietà o diritti reali) e la costituzione di servitù sui fabbricati «esistenti». Per fabbricato esistente, inoltre, si deve far riferimento a quello per cui si rende necessaria la dichiarazione, di cui all’art. 28, rdl n. 652/1939, con l’esclusione dall’applicazione ai terreni (agricoli o edificabili), alle quote millesimali condominiali, ai fabbricati in corso di costruzione o al grezzo e di quelli collabenti (diroccati), compresi i ruderi, nonché ai fabbricati rurali che non hanno perso i requisiti, di cui ai commi 3 e 3-bis, art. 9, dl n. 557/1993. L’emendamento si pone, pertanto, tre obiettivi importanti: il primo di attribuire al notaio rogante la verifica degli intestatari e dei dati catastali delle costruzioni con l’introduzione della locuzione «ne verifica la loro conformità», il secondo nel confermare che la conformità deve essere verificata sulla base delle disposizioni vigenti, naturalmente in materia catastale, e la terza, molto più interessante, che la dichiarazione dei proprietari potrà (facoltà) essere sostituita da un’attestazione rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale.