Box su area pubblica, vietata la cessione senza l’appartamento

dal Sole 24 Ore

Al fine di decongestionare le strade, con la legge 122/1989 (nota come “legge Tognoli”, dal cognome del ministro che la propose, già sindaco di Milano) vennero introdotte due particolari tipologie di parcheggio: O parcheggi “Tognoli” su area privata (articolo 9, comma 1): negli edifici – sia di proprietà individuale che di proprietà condominiale – si possono realizzare parcheggi, da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, nel sottosuolo del fabbricato, nei locali siti al piano terreno del fabbricato nonché nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato; O parcheggi “Tognoli” su area pubblica (articolo 9, comma 4): i Comuni possono prevedere, nell’ambito del programma urbano dei parcheggi, la realizzazione di posti auto, su aree comunali o nel sottosuolo delle stesse, da destinare a pertinenza di edifici privati, concedendo il diritto di superficie dell’area pubblica ai privati interessati, a imprese, società o cooperative di costruzione (tutti soggetti che, una volta realizzati i box, li possono cedere a coloro che li destinano a pertinenza di proprie unità immobiliari).

Sia i parcheggi “Tognoli-privati” sia i parcheggi “Tognoli-pubblici” erano accomunati dalla previsione secondo la quale non potevano «essere ceduti separatamente dall’unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale. I relativi atti di cessione sono nulli» (articolo 9, comma 5, legge 122/1989). Senonché, il regime dei parcheggi Tognoli è stato parzialmente semplificato con il Dl 5/2012, effettuando una distinzione: O la proprietà dei parcheggi “Tognoli-privati” «può essere trasferita» a condizione che vi sia una «contestuale destinazione del parcheggio trasferito a pertinenza di altra unità immobiliare sita nello stesso comune»; O il regime dei parcheggi “Tognoli-pubblici” è rimasto invece invariato: essi non sono trasferibili se non insieme alla unità immobiliare a cui sono destinati quali pertinenze; se dunque questo parcheggio sia venduto senza l’appartamento cui pertiene o se l’appartamento sia trasferito con esclusione del parcheggio, il contratto di compravendita è nullo. Pertanto, i parcheggi “Tognoliprivati” sono vendibili separatamente dall’unità immobiliare a cui pertinenza sono destinati, maa condizione che – per effetto di tale vendita – si realizzi un nuovo vincolo pertinenziale con un’altra unità immobiliare sita nello stesso Comune.

Quindi Tizio, proprietarioa Milano di un appartamento con un pertinente box “Tognoli-privato”, può vendere il box a Caio, trattenendo per sé l’appartamento, solo se Caio destini il boxa pertinenza di un altro appartamento situatoa Milano (può essere un alloggio di cui Caio è già proprietario, o un alloggio che Caio compra contestualmente all’acquisto del box).È invece impossibile per Caio comprare il box se non si realizza questa nuova destinazione pertinenziale (ad esempio, perché Caio nonè proprietario di un’abitazione).

* Articolo integrale pubblicato su Il Sole 24 Ore del 5 agosto 2024 (In collaborazione con Mimesi s.r.l)